Posté le 11-05-2026, par Étude Laroche & Associés, Notaires à Melun, Paris et Sénart. dans la catégorie Immobilier
La fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP) vient de connaître un tournant majeur.
👉 Depuis le 15 février 2025, une règle change profondément le calcul de la plus-value en cas de revente.
Et contrairement à ce que beaucoup espéraient… cette réforme s’applique largement.
On vous explique simplement 👇
🔎 Avant 2025 : un avantage fiscal très puissant
Jusqu’à présent, le régime LMNP permettait :
-
d’amortir le bien (donc réduire fortement l’imposition sur les loyers)
-
sans réintégrer ces amortissements lors de la revente
👉 Résultat : un double avantage fiscal
➡️ Moins d’impôts pendant la détention
➡️ Une plus-value peu impactée à la sortie
⚖️ Depuis 2025 : fin du “double avantage”
La loi de finances pour 2025 change la donne :
👉 Les amortissements déduits doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value
Concrètement :
-
Le prix d’acquisition est diminué des amortissements pratiqués
-
Donc la plus-value imposable augmente
💡 Traduction simple :
➡️ Ce que vous avez “gagné” fiscalement pendant la location
➡️ Est en partie “rattrapé” à la revente
⏱️ Une question clé : à partir de quand ?
C’était LE sujet d’incertitude.
👉 Certains espéraient que :
-
la mesure ne concernerait que les nouveaux investissements
-
ou seulement les amortissements futurs
❌ Ce n’est pas le cas.
🧠 La réponse officielle (très claire)
Le ministère a tranché :
👉 La réforme s’applique à toutes les ventes réalisées à partir du 15 février 2025
Et surtout :
👉 TOUS les amortissements sont concernés, même ceux passés
✔️ Peu importe :
-
la date d’achat du bien
-
la date de mise en location
-
l’ancienneté du LMNP
⚠️ Les conséquences concrètes
Pour les investisseurs :
-
Une fiscalité à la sortie plus lourde
-
Une rentabilité globale à recalculer
-
Des arbitrages patrimoniaux à anticiper
Pour les professionnels :
-
Nécessité d’intégrer cette donnée dans :
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les simulations
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les stratégies de détention
-
les conseils de cession
-
🏢 Des exceptions à connaître
Certains biens restent exclus (notamment) :
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résidences étudiantes
-
résidences seniors / services
-
établissements médico-sociaux
👉 Sous conditions spécifiques
🎯 Ce qu’il faut retenir
✔️ Réforme applicable depuis le 15 février 2025
✔️ Tous les amortissements sont réintégrés
✔️ Impact direct sur la plus-value
✔️ Nécessité d’anticiper les stratégies de sortie
🤝 Notre accompagnement
Cette réforme change profondément l’approche du LMNP.
👉 Chaque situation mérite désormais une analyse sur-mesure :
-
conservation ou cession ?
-
arbitrage patrimonial ?
-
structuration alternative ?
📩 Nos équipes accompagnent :
CGP, experts-comptables, banques privées, family offices et investisseurs dans ces réflexions avec leurs clients.
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