Posté le 11-05-2026, par Étude Laroche & Associés, Notaires à Melun, Paris et Sénart. dans la catégorie Immobilier
Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier en France, la détermination de la plus-value imposable peut vite devenir un terrain de débat avec l’administration fiscale.
Une récente décision du Conseil d’État du 24 février 2026 vient rappeler un principe fondamental… souvent mal compris 👇
⚖️ Le principe : le prix de vente, c’est celui de l’acte
Dans cette affaire, une société suisse vend un ensemble immobilier en France.
Elle déclare sa plus-value sur la base du prix indiqué dans l’acte authentique
L’administration fiscale conteste… et retient une valeur vénale supérieure
Objectif : augmenter la base taxable.
❌ Ce que tente l’administration
L’administration considère que :
-
le prix de vente est sous-évalué
-
la valeur réelle du bien doit être retenue
-
donc la plus-value imposable doit être recalculée
Une pratique fréquente en contrôle.
✅ La réponse du Conseil d’État (et elle est très claire)
Le Conseil d’État rappelle un principe essentiel :
Le prix de cession = le prix réellement convenu entre les parties
Et surtout :
Lorsque la vente est constatée par un acte authentique :
➡️ le prix est celui mentionné dans l’acte
SAUF 2 cas très précis :
-
inscription de faux
-
preuve d’une dissimulation du prix réel
Ce que l’administration n’a pas le droit de faire
Le Conseil d’État sanctionne ici une erreur de droit :
L’administration ne peut pas remplacer le prix de l’acte par la valeur vénale
Sauf à prouver que le prix réel est différent
Et dans cette affaire :
aucune preuve de dissimulation → redressement annulé
📊 Ce que ça change concrètement
Cette décision est loin d’être anodine :
✔️ Pour les contribuables non-résidents
-
Sécurisation du prix mentionné dans l’acte
-
Limitation des redressements abusifs
✔️ Pour les praticiens (avocats, fiscalistes, notaires)
-
Argument solide en cas de contrôle
-
Clarification de la charge de la preuve
✔️ Pour l’administration
-
Encadrement strict des rehaussements fondés sur la valeur vénale
À retenir
La valeur vénale n’est pas librement substituable
Le prix de l’acte fait foi
La preuve d’une dissimulation est indispensable
💬 Conclusion
Cette décision rappelle une règle simple mais fondamentale :
👉 Le fisc ne peut pas réécrire le prix d’une vente sans preuve.
Une sécurité juridique bienvenue… mais qui suppose une vigilance accrue sur la rédaction et la justification des prix.
REJOIGNEZ-NOUS :
🔵 FACEBOOK : https://www.facebook.com/larocheetassociesmelun?locale=fr_FR
🔴 INSTAGRAM : https://www.instagram.com/larocheetassocies.notaires/
🟡 LINKEDIN : https://www.linkedin.com/company/laroche-associ%C3%A9s-notaires/posts/?feedView=all
